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房地產類典型涉嫌不公平合同格式條款

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合同名稱:《商品房買賣合同》
  條款內容:商品房交付條件為經建設單位、施工單位、監理單位、勘察單位、設計單位共同驗收合格,取得《工程竣工驗收報告》,商品房達到上述條件后,出賣人無須承擔任何形式的延期交付違約責任。
  點評意見:《合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”商品房達到交付條件、符合一定質量標準并不等同于出賣人已經在交付期限內向購房者交付商品房,該條款有刻意混淆兩個概念以排除自身義務的嫌疑。根據《合同法》第四十條規定,提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。因此,該條款約定出賣人無須承擔任何形式的延期交付違約責任,涉嫌免除了出賣人應當承擔的違約責任。

合同名稱:《商品房買賣合同》
  條款內容:該合同附件五第九條含有“關于交房之補充約定:合同第十一條規定的房屋交接時出賣人應當出示的證明文件包括:該商品房竣工驗收合格證明文件。出賣人交房時未提供相應證明文件或證明文件不齊全的,買受人有權要求出賣人在合理期限內向其提供,買受人不得以此拒絕接收房屋和要求出賣人承擔逾期交房的責任”等內容。
  點評意見:國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定:“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條規定:“房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任。”因此,房地產開發企業在交付房屋之前應取得商品房竣工驗收合格證明文件,否則購房者可以拒絕接收,如果逾期的可以要求開發商承擔違約責任。該條款涉嫌排除買受人權利、免除出賣人的違約責任。
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