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房地產類典型涉嫌不公平合同格式條款

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合同名稱:房地產買賣合同(附件)
  條款內容:若買受人在入伙驗收核查中發現房屋存在其他質量問題,應在驗收期限屆滿之日起7日內在《收樓意見書》中一次性書面提出。買受人有權要求出賣人在《質量保證書》規定的保證期限內承擔保修責任,但無權以此為由拒絕辦理入伙手續,出賣人不承擔因此造成的延期交樓的違約責任。
  點評意見:《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定:“商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。”上述條款要求買受人在入伙驗收核查中一次性提出,涉嫌排除了買受人在交付使用后發現存在質量問題提出核驗的權利。
  《合同法》第一百四十八條規定:“因標的物質量不符合質量要求,致使不能實現合同目的的,買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”第一百一十一條規定:“質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”因此,因房屋質量不合格,買受人有拒絕入伙收房的權利。上述條款規定買受人不能拒絕收房并且出賣人不承擔延期交樓的違約責任,涉嫌排除了買受人的權利和出賣人的義務。

合同名稱:房地產買賣合同(附件)
  條款內容:雙方同意對合同第二十八條進行變更和補充:出賣人銷售廣告、宣傳資料為要約邀請,符合要約條件須是出賣人在合同生效前作出的有效的銷售廣告、宣傳資料,且應同時滿足《最高人民法院關于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定的條件。
  出賣人所作的其他說明或者廣告,如樣板房、臨時建筑物、裝飾物、銷售模型等均為要約邀請,雙方同意上述說明或廣告、樣板房及銷售模型等均不構成要約或者合同內容,雙方不受其約束。
  點評意見:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”上述條款前半段符合司法解釋的規定,但是后半段用“其他說明或廣告”“如樣板房、臨時建筑物、裝飾物、銷售模型等”等將前半段的約定排除,而樣板房等恰恰是對房屋及相關設施的說明,可能對合同訂立和價格確定產生重大影響,應視為要約。該條款約定雙方不受其約束,涉嫌免除了出賣人的義務、排除了購房人的權利。
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