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房地產廣告問題及解析

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閱讀提示
  近日,網上一篇《地產商發布虛假廣告,附近房價普漲500元》的文章,引發網友的關注與熱議。房地產廣告對房地產商、購房者、房價等多方有一定的影響力。房地產商發布廣告應注意哪些風險點?工商和市場監管部門如何高效地對房地產廣告進行監管?圍繞這些問題,本版約請有關人士撰寫文章進行分析,敬請關注。
  近幾年,隨著經濟發展和社會進步,人們的購房需求已經從最初“住得上”的基本需求向“住得好”的改善需求轉變。尤其是當前房地產市場存量壓力不小的情況下,購房者越來越理性,也越來越挑剔。在買房的時候,大家不僅要看該小區房子的地理位置、戶型結構、面積大小、通風采光等自身條件,還要考慮交通、商業、文化教育設施及其他市政條件和運動場館、醫療設施等配套設施。
  一個好的房地產項目,既離不開優美的環境和成熟完善的配套設施,也離不開廣告對房地產的宣傳。但是,房地產廣告在宣傳中出現的問題不容忽視。

一、存在問題
  以時間來表示距離。“距離市中心商圈僅20分鐘路程”“10分鐘就可以送孩子到校”“15分鐘就可以乘坐上通達全國各地的高鐵”“來回30分鐘就可以在附近的超市購齊您日常所需”……類似的廣告語不時出現在某些房地產廣告的醒目位置。但是,這些廣告語中都沒有說明測量時間的方式,如開車還是步行或者其他。
  將共有宣傳成獨享。生活節奏日益緊張,人們對于休閑娛樂和運動鍛煉的要求越來越高,在廣告宣傳中將公共設施宣傳成開發商獨有資源的情況也時有出現。筆者曾經查辦過房地產開發商在廣告中將公共園林綠地和休閑運動場所宣傳為某一個小區業主獨享的案件。
  把可能模糊成一定。由于城市中心用地越來越緊張,很多開發商將眼光投向城郊或者城市新區。因此,一些新樓盤周邊的交通、購物、就醫、就學等配套設施存在跟不上的現實問題。于是“××公交線路即將開通”“××商場超市即將開業”“×××幼兒園小學明年招生”“×××醫院規劃搬遷”……一些還不確定的消息,在房地產開發商的廣告中成了板上釘釘的結果。尤其一些只是簽訂了初步意向的項目,被開發商高調宣傳成類似“××500強企業強勢榮耀入駐”的廣告。
  承諾辦理入學。雖然現在明目張膽地直接宣傳學區房的廣告少了,但是類似“××名校近在咫尺”“××小區讀書聲清晰可聞”“××小區書香氛圍濃厚”等等帶有強烈暗示打擦邊球的廣告越來越多。按照教育部關于做好城市義務教育招生入學工作的有關通知精神,明確“就近入學并不意味著直線距離最近入學”。也就是說,即使住得再近,也不一定能上所謂名校。
  夸大設施規模。有的小區雖然實現了當初房地產廣告中承諾的配套設施,但是規?s水不少:超人氣的商業街變成十幾間門面房,全功能運動場變成兩張乒乓球案子和一個羽毛球場。

二、判定問題要點
  注意資料引用。一些房地產廣告中所涉及的項目配套設施,很多列入政府總體規劃之中。一些房地產廣告會引用相關政府文件,要注意此類廣告中引用行為的規范。對于違法行為要嚴格依據《房地產廣告發布規定》第二十條“房地產廣告中涉及房地產價格評估的,應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的,應當真實、準確,表明出處”以及《廣告法》第十一條第二款的類似規定定性處理。
  準確把握虛假廣告的定性。由于很多房地產配套設施并不是完全由房地產開發商來決定的,不少還賴于政府的規劃和第三方的意愿,所以最終沒能按照當初廣告宣傳得那樣落實。其原因是多種多樣的,并不會必然構成虛假廣告。
  1.開發商最初發布廣告宣傳時,就已經知道日后不可能實現,或者實現的可能性不大,但漠視風險發布廣告,也沒有作風險提示的,應當認定其惡意發布虛假廣告。例如,將壓根就沒有規劃地鐵車站或者將要變更原規劃取消地鐵車站的小區宣傳成緊鄰地鐵出行交通便利。
  2.開發商發布廣告之后,由于自身原因,自主改變或者積極建議推動政府改變相關規劃,最終造成當初宣傳的配套設施沒有落實的,應當認定其先前廣告宣傳所作承諾,是虛假、不真實的允諾,誤導消費者,可以據其主觀惡意發布虛假廣告論處。例如,有些開發商為了營利,將原來廣告中宣傳的小區會所中的文化閱覽室變成商鋪。
  3.由于政府進行舊城區改造、或者修改先前制定的新建規劃以及第三方改變原投資方案等此類非房地產開發商自身原因,已經超出房地產開發商能力控制的范圍,卻導致后期配套設施未能落實的,不應該認定為虛假廣告。例如,政府將原來的老舊學校遷址重建,或者將原來分散的學校整合提升。
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