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虛構項目獲取商品房預付款屬于欺詐嗎?

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案 情

2013年9月6日,福建省安溪縣工商局在調解商品房消費糾紛中發現,泉州某房地產開發有限公司涉嫌采用欺詐的方式向意向購房者收取商品房預付款侵害消費者權益。

經查,當事人在安溪縣城開發××御園商品房樓盤,但未取得商品房預售許可證。當事人在推介過程中宣稱與廈門某投資管理有限公司系戰略合作伙伴關系,購房者交納10萬元會員費成為會員后可在該公司旗下的××會館取得會員消費優惠資格。凡是該公司的會員,在購買當事人開發的樓盤時可享受4萬元至7萬元優惠,會員費可轉為購房首付款。同時,當事人另向意向購房者宣傳稱擬籌集百萬元教育基金,意向購房者可以先行交付1萬元教育基金,正式開盤時該1萬元教育基金可充抵首付款,并在總價中扣除1萬元作為額外優惠。

當事人直接向意向購房者收取了上述教育基金、會員費,與意向購房者簽訂了協議文書,對會員費、會員享有的權益、退費、收取教育基金等作了相關約定。當事人對意向購房者承諾了購房優惠的具體措施,但未讓意向購房者當場選房,也未與意向購房者約定房價,承諾函中亦沒有約定具體認購房號。

經查,廈門某投資管理有限公司在宣傳、簽約、收費等相關過程中并未派人參與,也未從中獲利,僅向當事人提供加蓋其印章的空白××會館入會協議書及相關收款收據。經從安溪縣教育部門了解,當事人并未就教育基金一事與教育主管部門進行任何協商。所謂的會員費及教育基金系當事人虛構的收費項目。當事人通過入會協議及口頭約定,限定意向購房者若無意購房交費3個月后可以要求退回所交納的款項(無息退還)。通過對當事人的公司財務進行檢查發現,兩項款項全部用于××御園商品房樓盤開發前期建設支出。截至案發時,當事人共向87名意向購房者收取會員費、教育基金740萬元。

安溪縣工商局認為,當事人在明知未取得商品房預售許可證不得收取或變相收取預定款性質費用的情況下,虛構××御園教育基金、××會員費項目,虛假承諾開盤時間,假借廈門某投資管理有限公司的名義誤導有購房意向的消費者交納名為××會員費及教育基金而實為預付款的費用,屬于《欺詐消費者行為處罰辦法》第三條規定的在向消費者提供商品中騙取消費者預付款行為。當事人非法免息占用意向購房者資金,該部分資金的同期貸款利息應視為當事人的違法所得。根據《福建省房屋消費者權益保護條例》第十九條第一款第(三)項和《欺詐消費者行為處罰辦法》第五條以及《消費者權益保護法》第五十條的規定,安溪縣工商局責令當事人改正違法行為,沒收違法所得,并處以罰款15.54萬元。

分 析

1.當事人是否變相收取商品房預付款?

《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。”住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條第(一)項規定:“加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用,不得參加任何展銷活動。”

本案當事人在未取得商品房預售許可證的情形下,誘使意向購房者加入所謂的××會館,從中獲取會員費及教育基金款項用于建設,其實質就是變相收取商品房預付款。

2.當事人是否欺詐消費者?

《商品房預售管理辦法》中明確規定,商品房預售應當符合下列條件:已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;未取得商品房預售許可證的,不得進行商品房預售。因此,開發商在取得商品房預售資格對外預售時,即可同時公布房源及房價,以及竣工交房時間。此時消費者可根據實際情況決定是否購買,然后再交納定金。

本案當事人在預售證取得前向消費者收取的是會員費,并不等同于定金,僅可看作是購房者對開發商作出的單方面購買承諾。由于消費者并未與開發商約定房號及房價,如果開發商到時無法完成開發任務或商品房供不應求,可能導致消費者買不到房子。如果消費者屆時不想買房,開發商只無息返還會員費,不承擔違約責任,因為會員費不是履約的保證。開發商遲遲無法開盤,也限制了已交納會員費的意向購房者的其他選擇,購房者的費用被開發商無償占用3個月甚至更長時間,最后還有可能一無所有。

《欺詐消費者行為處罰辦法》第二條規定:“本法所稱的欺詐消費者行為,是指經營者在提供商品或服務中,采取虛假或其他不正當手段欺騙、誤導消費者,使消費者的合法權益受到損害的行為。”本案當事人在明知未取得商品房預售許可證不得收取或變相收取預定款性質費用的情況下,虛構項目,虛假承諾開盤時間,無息占用消費者資金,其行為應認定為欺詐消費者。

3.當事人的違法所得如何計算?

本案當事人虛構項目騙取購房者預付款,非法免息占用購房者資金,減少了開發商的融資成本,相應增加了開發商的經營利潤,這部分利潤應視為開發商的違法所得。

當事人在協議書中與消費者約定,交費3個月后消費者要求退會,當事人應無條件同意,并在3個工作日內將已交付的會員費無息退還給消費者,當事人實際上是免息獲得了購房者的資金使用權。根據最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》的規定,上海公司注冊借貸雙方對有無約定利率發生爭議,又不能證明的,可參照銀行同類貸款利率計息。因此,參照中國人民銀行《關于下調金融機構人民幣存貸款基準利率和調整貸款利率浮動區間的通知》(銀發〔2012〕169號)規定的6個月以內(含6個月)貸款基準利率(年利率5.6%)計算,當事人應支付的利息為消費者交納的會員費及教育基金總額×5.6%÷12×實際占用月數。

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