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房地產經紀公司虛假宣傳如何查處?

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案 情

    2013年1月下旬,某網絡上出現了一則“北京、上海、廣州一線大城市公務員拋售房產”的消息,并迅速在互聯網及各大媒體上傳播。執法人員登錄某網站,以“公務員”為關鍵字進行搜索,發現60余條相關二手房信息。經過進一步梳理,執法人員發現類似信息的發布者涉及上海市10余家房地產經紀公司。經辦案機關負責人同意,執法人員正式立案調查。

    經查,2013年1月,上海市一些房地產經紀公司為了招攬客戶,在某網站上的二手房一欄中發布若干條標題含有“公務員急拋”“公務員拋售”“公務員不限購”等字樣的上海地區房源信息,但其中絕大多數的房源信息指向的實際房源并不存在,有的房源甚至是辦公用新房。執法人員認為,涉案房地產經紀公司的上述行為違反了《反不正當競爭法》第九條第一款的規定,屬于利用廣告或者其他方法,對商品的質量、制作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳。根據《反不正當競爭法》第二十四條第一款的規定,辦案機關責令涉案房地產經紀公司停止違法行為,消除影響,并處以相應數額的罰款。

    分 析

    1.違法主體的確定

    該系列案件涉及房地產經紀公司、房地產經紀公司分公司、房地產經紀業務員等若干法律主體,甚至還出現了具有獨立法人資格的加盟經紀公司及被加盟經紀公司,給案件違法主體的確定帶來了一定的困難。

    辦案人員認為,確定本案的違法主體應從兩個方面考慮。

    一是以誰的名義與某網站運營商簽訂網絡經紀人服務合同。經過調查,執法人員發現與某網站運營商簽訂合同的均是房地產經紀公司,而非房地產經紀業務員。遇有加盟的情況,由加盟經紀公司簽訂相關合同。

    二是由誰支付購買某網站發布二手房信息端口的費用。經查,在某網站發布二手房信息的費用由房地產經紀公司支付,某網站運營商向其開具發票。房地產經紀業務員作為公司員工,通過上述二手房信息端口發布房源信息,直接為房地產經紀公司服務,屬于職務行為,而非個人行為,由此產生的法律后果應由公司承擔。

    由此可見,案件的違法主體應確定為具有獨立法人資格的房地產經紀公司或加盟經紀公司。

    2.法律競合問題

    對該案應當如何定性,執法人員存在兩種觀點。第一種觀點認為,應適用《反不正當競爭法》第九條第一款的規定,定性為虛假宣傳行為。第二種觀點認為,應適用《廣告法》第四條的規定,定性為虛假廣告行為。

    《反不正當競爭法》第九條第一款規定,經營者不得利用廣告或者其他方法,對商品的質量、制作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳!稄V告法》第四條規定,廣告不得含有虛假的內容,不得欺騙和誤導消費者。兩者都是對虛假宣傳行為的法律規定。從宣傳的載體來看,前者規定為廣告或其他方法,而后者僅為廣告。從虛假的內容來看,前者規定比較具體,后者則較為籠統。

    就該系列案件而言,相關房地產經紀公司在某網站上發布二手房信息的行為,嚴格意義上講并非廣告,更符合《反不正當競爭法》第九條第一款規定的其他方法。因此,適用《反不正當競爭法》定性,更為準確。

    3.適用法條是否準確

    在案件查辦過程中,部分房地產經紀公司提出其公司提供的是房地產交易的居間服務,并非房地產本身,即使發布的房源信息存在虛假的情況,也非房地產經紀公司提供的居間服務虛假。

    辦案人員認為,房地產經紀公司從事房地產經紀活動,為買賣雙方交易房地產提供居間服務,屬于《反不正當競爭法》的調整對象。涉案房地產經紀公司對交易的房地產信息,包括是否存在真正的委托關系、房地產面積、價格等作虛假宣傳,并虛構公務員急拋、拋售房地產的情節來吸引購房者,其宣傳內容與提供中介服務的質量密切相關。因此,適用《反不正當競爭法》第九條第一款的規定,認定房地產經紀公司對其提供的服務作引人誤解的虛假宣傳,并無不當。

    4.從輕或減輕情節的認定

    在案件查辦過程中,部分房地產經紀公司提出,其發布的房地產信息在案發前已主動刪除,且未造成危害后果,可以依照《行政處罰法》的有關規定,不予行政處罰。

    由于該系列案件涉及的房地產經紀公司比較多,在執法人員調查期間有兩家公司刪除了涉案房地產信息。以執法人員對某網站介入調查的日期為界,在此之前已有幾家被調查的房地產經紀公司,在辦案人員檢查后,刪除了相關違法信息。在此之后,有幾家被調查的房地產經紀公司發布的涉案信息被某網站做屏蔽處理,采取了信息下架措施,但相關信息仍留存在相關房地產經紀公司的網站賬戶內,也只限于該房地產經紀公司可以看到,再由其刪除賬戶內的信息。

    筆者認為,對于后者,相關公司只是事后在賬戶內對已下架的房地產信息進行刪除,并不構成《行政處罰法》第二十七條第一款第(一)項規定的“主動消除或者減輕違法行為危害后果”情形,不應認定為從輕或減輕處罰的情節。

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