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誰是商品房驗收合格的裁判者?

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案情:

    2008年3月,B公司與王某、許某、程某等115人簽訂商品房買賣合同,明確約定B公司2009年4月30日前將驗收合格的商品房交付購房者使用,由于購房者原因無法按期入住的,B公司按每天50元的標準向購房者收取房屋管理費。2009年5月25日,B公司向購房者發出入住通知書,提供了僅有建設單位、監理單位、施工單位驗收人員簽字的住宅工程質量逐戶驗收標志牌,要求購房者辦理入住手續,否則由小區物業公司代管房屋并收取管理費。2009年5月,購房者向工商機關舉報,稱B公司強行收取管理費。

    工商機關經核實查明,B公司向購房者交房時未取得建筑工程竣工驗收備案證,驗收程序不合法。工商機關認為,B公司向不入住的購房者強行收取管理費的行為違反了《江蘇省實施〈中華人民共和國反不正當競爭法〉辦法》第十五條第(一)項的規定,屬于脅迫交易行為,遂根據《江蘇省實施〈中華人民共和國反不正當競爭法〉辦法》第二十六條的規定責令其改正違法行為并處以罰款。

    爭論焦點:

    B公司提出,該公司建設的商品房經建設單位、監理單位、施工單位驗收合格,符合入住條件。此外,根據《建筑法》第六條的規定,國務院建設行政主管部門對全國的建筑活動實施統一監督管理,工商機關對本案不具有管轄權,要求工商機關撤銷行政處罰。

    工商機關認為,本案中的商品房驗收行為由B公司單方實施,驗收結果不能作為涉案商品房的合格證明;根據《反不正當競爭法》及相關法律、法規的規定,工商機關有權管轄本案,決定維持對B公司的行政處罰。

    分析:

    1.商品房驗收應遵循法定程序。

    根據《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》等法律、法規的規定,建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。商品房竣工由施工單位向建設單位提交申請,建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位進行竣工驗收;驗收合格的,由建筑單位向工程所在地的建設行政主管部門備案。

    一般情況下,建筑單位應當先向承監質監站領取建筑工程竣工驗收備案表,提供資料報送質監站、質監站驗證,然后將建筑工程竣工驗收備案表和質量監督報告送備案部門審核,由備案部門辦理備案證。由此可見,僅由建設單位、監理單位、施工單位單方面對商品房實施驗收,不符合法定驗收程序。

    在本案中,B公司未向工程質量監督機構申請,相關主管部門也未委托工程質量監督機構對該工程的竣工驗收實施監督。B公司未取得建筑工程竣工驗收備案證,提供的住宅工程質量逐戶驗收標志牌不等同于建筑工程竣工驗收備案證,其驗收行為屬于單方行為,不符合法定驗收程序。

    2.商品房買賣合同內容不得違反相關法律、法規規定。

    在本案中,B公司提出與業主簽訂的商品房買賣合同沒有明確約定商品房驗收內容,由建設單位、監理單位、施工單位對商品房實施驗收符合合同要求。工商機關認為,含有違反法律、行政法規強制性規定的合同屬于無效合同。B公司與業主簽訂的商品房買賣合同雖然未明確驗收程序,但驗收程序應符合相關法律、法規的要求,并取得建筑工程竣工驗收備案證。B公司以此為由強行收取管理費的行為不受法律保護,屬于強制交易行為。

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