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銷售自有房屋需要辦理營業執照嗎?

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  案情:

    李某等7人共同出資350萬元,經過公開競價購得某金融機構的一棟辦公大樓。李某等7人原打算設立一家公司,將該大樓作為經營場所,但因故沒有設立公司,大樓由此閑置。隨后,7名當事人協商決定將該大樓改造成69套商品房及13間店面房對外銷售。截至被工商部門調查時,7名當事人共銷售商品房6套、出租店面房2間。

    分歧:

    7名當事人銷售自有房屋的行為屬于無照經營嗎?辦案人員對此有兩種不同意見。

    第一種意見認為,本案中的7名當事人將辦公大樓改造、裝修成商品房及店面房對外銷售的行為,屬于房地產開發行為。根據《城市房地產管理法》第三十條的規定,從事房地產開發應當向工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照。本案中,7名當事人的行為屬于無照從事房地產開發經營,辦案機關應依法對其作出處罰。

    第二種意見認為,當事人將辦公大樓改造、裝修成商品房及店面房銷售的行為,屬于房地產交易行為。相關法律和行政法規并沒有強制規定從事房地產交易須辦理營業執照。因此,本案中的當事人不應受到處罰。

    評析:

    本案的爭議焦點是當事人將辦公大樓改造、裝修成商品房及店面房對外銷售的行為屬于房地產開發行為還是房地產交易行為。筆者同意第二種意見,認為本案當事人的行為屬于房地產交易行為,不屬于無照經營,不應受到處罰。

    《城市房地產管理法》對房地產開發和房地產交易作出了明確界定。根據《城市房地產管理法》第二條第三款的規定,房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。根據《城市房地產管理法》第二條第四款的規定,房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。顯然,本案當事人對自有房屋進行改造、裝修并轉讓、租賃的行為,不屬于房地產開發行為,而屬于房地產交易行為,即房地產轉讓和房屋租賃行為。

    根據《物權法》第三十九條的規定,所有權人對自己的不動產或者動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。也就是說,本案當事人有權處置其依法享有所有權的房屋,包括轉讓和租賃!冻鞘蟹康禺a管理法》沒有規定從事房地產交易應當向工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照。換言之,《城市房地產管理法》沒有規定房地產轉讓人或者房屋出租人必須到工商機關辦理注冊登記。所以,本案當事人將自有房屋對外銷售、租賃,不需要辦理工商注冊登記、領取營業執照,其行為不屬于無照經營,不應受到處罰。

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