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如何查辦出租經紀執業證書案件

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 案 情

    當事人甲某于2007年3月1日至2008年3月15日,把經紀執業證書出租給某房產中介公司使用,由中介公司工作人員以甲某的名義操作具體業務,中介公司每月以“顧問費”名義向甲某支付租賃費用。辦案機構認為,甲某的行為違反了《上海市經紀人條例》第十四條第二款的規定,屬于違法出租經紀執業證書。依據《上海市經紀人條例》第三十五條第一款第(一)項的規定,辦案機構對甲某作出了停止執業3個月的行政處罰決定,并將案件情況抄送相關部門。

    分 析

    一、如何發現出租經紀執業證書案件的線索

    發現出租經紀執業證書案件的線索往往要從對房產中介公司的經營場所進行檢查開始,在檢查過程中抓住蛛絲馬跡迅速發現線索是成功查辦案件的關鍵。

    本案中,執法人員在現場檢查時從中介公司的設立要求及“五公示、兩示范”制度落實情況入手,仔細核對中介公司執業經紀人信息,同時結合執業證書審驗情況進行檢查。這樣做既不會引起中介公司的注意,也使得中介公司為表明自己規范經營主動提供執業經紀人的信息。

    在此過程中,中介公司拿出經紀執業證書原件及經紀人印鑒章的行為引起了執法人員的注意:證書和印鑒章應由經紀人自行保管,為什么會在中介公司手中?執法人員認為,這家中介公司存在租用經紀執業證書的情況。為避免打草驚蛇,執法人員繼續要求中介公司提供其與經紀人簽訂的勞動協議以及工資、繳費情況等信息。在證據基本固定后,執法人員立即通知中介公司法定代表人到工商部門接受進一步調查。

    二、如何掌握案件查處的關鍵證據

    在調查過程中,中介公司提供的一份和經紀人簽訂的協議引起了爭議。中介公司法定代表人和甲某均稱簽訂的是顧問聘用協議,甲某從中介公司領取的是“顧問費”,不存在租用證書的情況。執法人員仔細檢查了該協議。協議中規定,聘用期內經紀人將經紀執業證書原件交中介公司保管,并保證證書的合法有效,如證書無效,協議自動終止,并收回“顧問費”,合同期滿,經紀人15日內從中介公司遷出。

    執法人員認為,經紀執業證書原件應由經紀人自行保管,不應由中介公司保管。根據協議規定,中介公司不予支付報酬的情形是證書無效,而不是經紀人沒有完成工作任務。根據相關規定,經紀人從事經紀業務應當承擔相應法律責任,而中介公司與經紀人所簽協議中規定發生經濟及法律糾紛由中介公司承擔一切責任,與經紀人無關。此外,根據該協議,合同期滿后,經紀人15日內從中介公司遷出這一點也不符合常理。

    綜上所述,執法人員認為涉案中介公司與甲某所簽協議屬于經紀執業證書租賃協議。最后,中介公司負責人承認了租用經紀執業證書的違法事實。

    三、查辦出租經紀執業證書案件的難點

    在本案查辦過程中,辦案機構遇到了法律適用上的難題!渡虾J薪浖o人條例》第三十五條第一款第(一)項規定,涂改、出租、轉借、轉讓經紀執業證書或者超越注冊的經紀業務范圍開展經紀活動的,給予停止執業3個月以上1年以下的處罰;情節嚴重的,吊銷經紀執業證書。

    然而,《上海市經紀人條例》對出租經紀執業證書行為只規定了停止執業和吊銷經紀執業證書兩種罰則,工商部門難以對涉案當事人進行跟蹤回訪,無法判斷當事人是否真正停止執業。此外,對于出租經紀執業證書情節嚴重的情形,該條例沒有作出明確規定,辦案機構難以具體把握。最后,辦案機構對甲某作出了停止執業3個月的處罰決定,但由于工商部門無法進行后續監督,辦案機構只得將案件情況抄送房管部門,由房管部門監督執行。

    筆者認為,應進一步完善相關監管規定,使之更具有操作性,同時應建立工商部門和房管部門的交流平臺,及時互通信息,共同做好經紀人執業方面的監管工作。

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